亿翰智库：招商蛇口（001979）-历史包袱集中出清，业绩反转仍待时日

招商蛇口(001979)核心观点：近日，招商蛇口年报发布。根据年报内容，公司2022年实现营业总收入1830.03亿元，同比增长13.92%；净利润90.98亿元，同比下滑40.15%，业绩不佳。在行业泥沙俱下的大背景下，2022年，招商蛇口累计实现销售金额2926.02亿元，同比下滑10.47%，销售规模行业排名提升至第六位。具体来看，公司在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元，高能级城市深耕卓有成效。投资方面，2022年公司累计获取56宗地块，总建面726万平，同比下降53.4%；拿地总金额约1279亿元，同比下降40.90%。由于整体市场下行，公司的拿地强度也有所下滑，投销比降至43.70%，同比下降了23个百分点。从存货的结构来看，2022年公司的存货总量达4115.49亿元，同比下滑1.46%，这也是自2016年以来，招商蛇口首次出现存货下滑的情况。。从结构来看，已完工开发产品/存货的比例上升至17.95%，同比上升1.76个百分点，整体销售略有迟滞。财务层面，由于公司2019-2020年拿的高价地集中结转，房地产业务结转毛利率同比下降