国联证券：房地产行业投资策略：行业逐步筑底，市场有望边际改善

政策变化：强调去库存，持续化风险 2024年4月，政治局会议强调“消化存量房产和优化增量住房”，“因城施策”下，各地通过“以旧换新”、收储商品房等方式落实去库存。需求端，各城市陆续推出宽松政策，包括解除限购、降首付、降利率等。供给端，房地产融资协调机制逐步推进，防范化解存量风险，同时强调按需供地，优化土地供应机制。 重点企业：基本面持续承压 从TOP20房企来看，2023年营收同比增长3%，归母净利润同比减少17.2%，毛利率和净利率分别下滑1.8pct、1.2pct，房企盈利能力延续下行。经营活动现金流量净额则继续保持高增长，华润置地、中国海外发展贡献较大。受市场趋势影响，需求端观望情绪依然浓厚，供给端投资态度谨慎。但部分房企通过优化供给，聚焦高能级城市，经营好于行业平均水平。 需求测算：中性假设下2024-2030年商品房年均需求降至8.1亿平 商品房需求测算时，考虑空置率为20%，有效需求漏损率为10%，商品住宅销售面积/商品房销售面积为87%，城镇化率提升逐步放缓（70%前增幅降至0.5个百分点，70%后降至0.25个百分点），人均居住面积每年提升0.4平方米。则在悲观、中性、