中银证券：解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究

核心观点 【上海楼市周期演变】 上海20年楼龄以上的小区与住房占比很高。截至25年5月末上海存量小区共有2.75万个，82%的楼龄超20年；存量房屋962万套，64%的楼龄超20年，其中浦东新区与市中心房龄结构问题更加突出。 过去近30年，上海商品房发展历程大致可以分为三大阶段：1）99年-06年，随着经济稳中向好，上海楼市稳步发展，00年商品住宅成交均价仅3157元/平，06年已达7039元/平。2）07-21年，楼市发展受调控政策影响显著，不过整体处于快速发展的黄金时代。07年以来，上海楼市政策由降息降准的大宽松环境到10年开始楼市限购、限贷，17年全面进入“五限”时代，后来的近十年中坚持调控，在楼市下行期允许阶段性宽松补救。21年房价突破4万元/平。3）22年以来，楼市发展速度放缓，且出现了结构性分化。自23年9月“认房不认贷”开始，政策逐步宽 松，但23、24年新房成交面积持续下滑，新房成交面积不足07年最高峰时期的一半；二手房成交面积虽在“以价换量”影响下连续两年双位数增长，但绝对量也显著低于20-21年。 2007年至今，上海楼市经过了多轮周期，当前处于震荡期。在宽松政策带