申港证券：物业管理行业研究周报：从规模至上到规模反思

投资摘要：每周一谈：从规模至上到规模反思我们认为2023年是物企思维转变的关键年，这一年对于物业行业的讨论更多聚焦于“回归理性”、“长坡薄雪”、“思考本源”等话题，物企在资本热度较高的时期热衷于扩张其规模，彼时战略更有“三年五倍”、“目标千亿”等叙述，而当前物企则更加注重追求有经营质量的增长，进入了从“规模至上”到“规模反思”的阶段。复盘物企规模扩张的历史，19-21年，随着物企在资本市场的关注度提升，规模为头部物企发展的第一要义，市场集中度不断提升，并购交易金额于21年达到顶峰，而22年在经历了行业的深度调整后，规模扩张的同时也暴露了更多问题，如火如荼的并购于23年逐渐熄火，引发了更多对物业行业本质进行思考的声音。收并购虽能在短期内为物企带来规模的高速增长，但应收账款减值、无形资产摊销、商誉减值等也成为影响物企盈利能力的重要因素。23年物企刊发22年全年业绩后“增收不增利”现象普遍，且并购后的投后整合难度较大，更加考验物企的运营能力。我们选取了31家代表物企，观察了其规模与各项财务指标的关系，从物企规模与其财务表现来看，规模扩张大概率能够为物企带来营收的增长，但并不一定能为其带来盈利