中诚信国际：房地产国际经验专题系列（二）：日本房地产市场发展特点、历程与启示

日本房地产市场发展特点 住房短缺时期三大支柱政策保障住房供给，1968年日本房屋总数超过家庭总数。随着日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋供过于求，2018年日本房屋空置率增加至13.6%。 以新房销售为主，二手房因质量较差、使用寿命短等特征交易并不活跃，流通率不足15%。日本租赁市场发达，租房率在40%，近六成租户年龄在40岁以下。 日本首付比例较高、房价收入比高于美国、英国、法国，尤其是首都圈房价收入比持续上涨，略高于3-6倍的合理区间，年轻人群置业压力较大。 日本房地产税制发展较早，已形成较为完整成熟的征收体系，覆盖不动产取得、保有和转让全过程，整体呈现保有环节税负较轻、短期投机交易税负重的特点。 行业参与者众多，呈现“寡头竞争”的特征，TOP20房企集中度在50%以上。 日本房地产市场发展历程 1956-1990年：二战后第一波“婴儿潮”于1965年左右进入置业高峰，叠加工业发展推动人口向城市聚集，房地产价格快速上涨，1975年城镇化速度放缓，但货币持续宽松、企业过度加杠杆导致房价上涨脱离基本面。 1991-2008年：政策调控趋严主动刺破泡沫，资产价格暴跌导致企业和居民资产负