第一太平戴维斯：城市更新白皮书系列：低效用地及资产活化升级报告

土地资源作为人类生存发展的基础性 要素，始终是我国治理体系中的重要 战略资源。在改革开放四十余年的高 速城镇化进程中，中国以土地要素驱 动型发展模式创造了经济奇迹，但也 形成了独特的“低效用地”问题。 粗放式发展开始导致用地结构严重失 衡。统计数据显示，2000-2024 年间， 中国城镇化率由 36.2% 跃升至 67%， 城市建成区面积扩张超过 5 倍。以上 海为例，其工业用地总量在 2005 年 达到峰值时的 1043 平方公里，占建 设用地比例高达 28.6%，远超纽约、 东京等国际大都市 15% 左右的平均水 平。同时，土地低效利用的问题也开 始显现。2022 年自然资源部公开发 布数据，全国有 96 个国家级开发区 的综合容积率低于 0.6，全国开发区 产业用地平均容积率仅为 0.6-0.8， 相比新加坡裕廊工业园 1.5、德国鲁尔 工业区改造后 1.8 的容积率水平，土 地利用效率存在明显差距。 全球产业链重构加速了传统制造业的 衰退，低效用地问题进一步加剧。同 样以上海为例，其六大传统工业基地 的产值地位已显著下滑，但是其内部 空间及整体功能业态的更新未能同步 跟