海通国际：交通运输行业专题报告：中国仓储物流园区REITS：迈向智能化升级，发展潜力较大

交通运输、仓储和邮政业是国家经济血脉的重要组成部分.我们判断其固定资产投资历年来的波动变化，不仅折射出中国经济发展的脉搏，也展现了政策导向对行业的深远影响。从2004年至2023年，这一领域的投资增长率历经多次起伏：2009年，在全球金融危机余波中，中国政府推出大规模经济刺激计划，使得行业投资同比增速飙升至48.3%的高点，带动了基础设施建设的全面加速。然而，随着经济环境的变化，近几年行业投资增速逐渐放缓，甚至在2021年出现-1.6%的负增长。但值得注意的是，2022年和2023年，随着后疫情时期的经济复苏及物流网络优化政策的实施，行业投资同比增速分别回升至9.1%和10.5%。这一趋势的回升，我们判断是仓储物流领域在新时代下的再次崛起，为仓储物流REITs的发展提供了坚实的投资基础和广阔的市场空间。这些数据不仅是行业发展的注脚，更是经济调整中的先行指标，揭示了未来仓储物流行业将持续获得政策和资本的双重推动，为经济高效运转提供强劲的支撑。 我们判断仓储物流园区的商业模式正在经历从“物流设施”向“物流生态”的深层转变。功能定位的细分化满足了行业的多样需求，开发模式的市场化和平衡性体现了