申港证券：物业管理行业研究周报：物企估值回归理性 国企凸显价值韧性

每周一谈：物企估值回归理性国企凸显价值韧性估值回落物企上市步伐放缓2018年我们认为是物企上市热潮开启的元年，回顾2014-2022年物业板块上市物企数量，自2018年开始上市物企数量显著增加，至2020年达到顶峰，2021年物企上市热潮开始降温，2022年物企上市步伐呈现明显放缓的状态。从板块估值情况来看，物业板块市盈率（TTM）2021年初达到顶峰67.01倍，后迅速降温，2021年末物业服务板块市盈率（TTM）仅为19.81倍，较2020年末（50.76倍）降幅达60.97%。2021-2022年地产及物业行业发生深度变化，当前物企上市步伐放缓及估值回落有多重原因：（1）关联方债务危机风险担忧传导至物业企业；（2）母公司资金链紧张导致间接影响物企收并购步伐，2022年物业行业并购趋冷，物企规模扩张阻力大；（3）港交所上市新规发布，自2021年下半年以来，港股通过率整体较低，2022年开始，港交所主板上市盈利门槛将提高60%；（4）随着物业企业的规模扩张，应收账款、关联交易、投后整合、商誉减值等风险逐渐显露，高增长下保持高收益难度较大；（5）非物服务如社区增值等发展暂未突破瓶颈，社