申港证券：物业管理行业研究周报：物业估值进入历史低位

每周一谈：物业估值进入历史低位板块市盈率回调物业服务板块估值回落至历史最低值。截至2022年10月28日，由A+H61名个股组成的物业服务板块市盈率（TTM）降至8.17倍，2021年同期为24.74倍。2021年9月以来，民企与央国企估值分化明显。地产债务危机成为市场焦点，尤其以民营地产为主，频繁出现的债务违约影响到关联民营物企的发展信心。而从央国企物业板块来看，自2021年9月至今估值亦有所回调，但幅度明显弱于民营物企。物企估值回调幅度大于关联房企。从历史来看，物业服务企业的估值普遍高于房企，我们认为历史上资本市场给予物企较高的溢价主要原因为：物业服务业务拓展增速快、轻资产、低负债率、现金流稳定、行业发展空间广阔等。但是随着物企“反哺”地产的情况逐渐暴露，物业服务的抗周期性失灵，估值下跌程度高于房企。住宅为主的物企估值回落幅度更大以住宅为主的物企估值较低，市盈率回落幅度更大。由于住宅物业费水平较低，提价难度大，而商业物业费水平较高，利润空间大，故以服务商业物业为主的物企估值水平较高，估值回落幅度较低。我们认为，从地产政策端来看，“保交楼”目标清晰，纾困政策正在持续落地，助力地产周期