申港证券：物业管理行业研究周报：物企规模效应何在

每周一谈：物企规模效应何在盈利指标增速弱于规模扩张增速规模扩张带来营收与利润持续增长，但盈利指标增速弱于规模扩张增速。大部分上市物企的在管面积同比增速均高于其各项盈利指标同比增速。规模较大的头部物企盈利能力并无显著优势。在管面积TOP10物企毛利率均值为22%，剔除华润万象生活及招商积余毛利率较高的非住业务影响后，其毛利率均值为20.5%。其余物企毛利率均值为28.7%，剔除以商管业务为主的物企影响后，其毛利率均值为28.5%。第三方项目拉低毛利率水平，多元化业态影响毛利率水平。随着物企规模扩张，毛利率承压明显，成为了扩张的隐忧，规模化效应未在此体现。规模化效应体现于销售及行政费用的占比减少虽然规模扩张并未带来毛利率的显著提升，但仍有利于减轻销售及行政费用负担。对比上市物企2022H1在管面积及及销售、行政及一般费用占主营业务收入比例，在管面积TOP10物企销售、行政及一般费用占比均值为8.3%，其余物企销售、行政及一般费用占比均值为10.5%，整体均值为10.1%。纵向对比，规模扩张下毛利率未有显著提升，销售及行政费用占比呈下降趋势。我们根据在管面积规模选取8家物企，对其历史上毛利率