戴德梁行：2024中国酒店业市场投资与价值洞察报告

自改革开放以来，中国酒店业经历了艰难的起步阶段、地产大开发时代，直至目前迈入资产管理视野 的新时代。与此同时，行业的发展理念也发生了深刻转变，从最初的关注酒店的“溢价”和“配套” 角色逐步演变为更加注重理性投资与资产管理的现代理念。 然而，地产大开发时代的投资开发逻辑对中国近二十年的酒店市场表现产生了深远影响，塑造了中国 酒店行业独特的特殊性。具体而言，中国酒店市场的持有方以房地产开发企业为主，业主对资产估值 定价锚定初始投入成本，资产运营管理模式粗放，这与海外市场主要由机构投资人持有酒店资产，估 值定价市场化与资管精细化的市场情况有较大差异。从酒店自身的特性出发，酒店业态建造成本高、 运营要求高、市场敏感度高、现金流可预见性相对较低，且市场流动难度大。随着公募 REITs 扩容政 策的推出，或将提高中国内地酒店投融市场的流动性和活跃度，更多元化投资的出现将促使估值定价 模式更加理性。 中国内地酒店行业这一特性使其在投资市场中备受瞩目却又充满挑战。2023 年，尽管酒店交易额占 全年交易额的 7%，但这一比例远低于办公、研发办公等其他业态，众多投资人持观望态度。在资产 证券化市场