招商银行：房地产之中长期④：美国：房价修复的魔力

本报告为“房地产中长期”系列报告的《美国篇》。美国作为较早开启工业化的国家，工业化城镇化进程持续百余年，相较日、韩等快速城镇化国家，其房地产市场相对平稳，并呈现长期上涨态势。虽然美国房价先后经历“大萧条”、“次贷危机”两次崩盘，但每次崩盘后总能实现修复、重新繁荣。作为世界的前两大经济体，我国当前正处于经济转型换挡的关键时期，房地产中长期发展逻辑面临较大变化，而美国的房地产虽历经起伏但总能修复，值得我们深思和探究。美国经济产业、货币信贷、房地产的相互作用逻辑：美国百余年来的经济发展以1973年布雷顿森林体系瓦解为分界线。1）1970s之前，美国以发展工业为主，地产跟随实体经济扩张或收缩。美国经济的前半部分经历了“经济追赶—大萧条—引领全球”三个阶段，这个过程中科技和制造业始终是美国不断超越欧洲诸国的利器。在第二次工业革命中美国即超越英国成为主导国，但是1930s大萧条危机使其经济产业深陷泥潭，地产亦随之受到影响。大萧条后期美国依靠扩张性财政货币政策逐渐脱离困境，在随后的二战中制造业优势得到加速积累，经济实力远超欧洲传统强国。随着经济复苏和战后“婴儿潮”，地产亦跟随修复并开启长期繁荣。2）