东方金诚：2021年房地产行业回顾：行业信用风险底部已现 四季度政策风向迎来拐点

核心观点： 2021年政策面总体表现为前紧后松。前三季度监管从房企融资、住房贷款、土地出让等多方发力限制房地产行业过度扩张，房企信用风险出现集中释放；9月后，监管层密集释放维稳信号，房地产行业迎来监管政策缓和期，但短期内仍不足以遏制房企风险暴露，尾部房企风险出清仍在持续。 2021年新房和二手房市场双双遇冷，全国商品房销售面积、销售额同比大幅回落，房价下行压力显著增加；年内70城新建住宅价格和二手房住宅价格环比下降城市数量激增，仅一线城市二手房价格12月环比转正，或为企稳迹象。 2021年土地购置面积和土地溢价率大幅下降，22城三轮集中供地呈现“一热、二冷、三稳”特征，民营房企拿地能力和意愿明显下降，国企“托底”作用明显，房企加速项目竣工回款，但新增投资意愿明显不足。 2021年，融资政策收紧及恒大事件持续发酵使房企债务融资严重受阻，国内贷款和外资在房地产开发资金中比重明显下降；其中，民营房企境内信用债及境外美元债信用风险集中爆发，融资利率与国企两极分化。 2022年房地产行业境内外债券到期偿付压力仍保持较高水平，政策基调虽趋于温和，但政策产生效果仍需一段时间，尾部房企风险出清仍将持续