中泰证券：房地产行业研究的供给侧思路：寻找地产股的α

报告要点：在本篇报告中，我们重点回答以下几个问题：1）从供给侧的视角切入，结合企业的经营逻辑，去解释过去四年房地产市场和企业发生的变化。2）在供给端研究的框架之下，我们如何判断行业的政策和市场的演绎方向。3）从外部环境变化到企业经营变化，龙头房企是否会从同质化的行业中脱颖而出，头部地产股是否会成为行业的α。 为何地产研究应从供给侧切入？ 企业端：在2018年前的市场中，主导房地产市场景气度的核心在于需求。2018年后，持续收紧的调控政策以及不同于以往的调控思路，改变了房地产开发商的经营策略，逐渐从囤地策略转向快周转策略。 行业端：本轮地产的核心区别在于供给不足。全国销售面积占比超过80%的区域，去化周期在1.5年以内，且为难以去化的老旧无效库存。本轮市场复苏的前提是核心区域供给先于需求复苏，关键因素并非政策，而是供给的弹性。 政策与基本面的方向如何判断？ 房地产调控政策方向的两个锚：1）增长角度：房地产开发行为对产业链上下游实体的贡献；2）民生角度：房地产价格相对稳定。 本轮地产周期中，高竣工与低开工，双方面形成对施工面积的拖累，进一步影响上下游产业链实体行业景气度。在企业持续增加的流