东吴证券：“三问物业行业”系列报告之三：不谋长远者，无以图当下

投资要点 中长期维度物业公司的增长来源于什么？我们认为主要依靠几点：1）高质量的第三方外拓。无论是央国企还是民企，中长期的收入增长的来源和保障为第三方外拓项目的获取，高质量外拓项目获取能力的差异决定了未来公司收入增速中枢的高低。2）毛利率的企稳回升。在收入增速趋缓的阶段，毛利率的企稳甚至回升是维持物业公司业绩增长的重要基础条件。但由于过去几年经营动作的差异，仅有部分公司能够实现毛利率的企稳回升。3）社区增值的部分细分业务。社区增值业务虽然无法成为收入第二增长极，但在行业中低速增长阶段，能够助力公司实现收入利润的稳定增长。细分业务上，与房地产周期相关性低的生活服务类业务好于资产经营类业务。 物业公司仍存什么经营风险？我们认为物业公司未来一段时间最大的风险仍然是应收账款，以及由此带来对现金流造成的影响。相较于应收款金额的增长，更紧迫的问题在于其账龄的提升，因为账龄提升不仅将影响利润表，同时也会影响经营性现金流，制约分红能力。大部分样本公司2024年的一年以上应收款占比都有提升，央国企物业公司的占比普遍低于民企公司，仍处于20%以下区间。由此造成大部分公司的净现比亦出现下降，目前仍能维持较高