中泰证券：万科A2021年年报点评：触底回升，迎接改变

万科A(000002)投资要点利润率下行拖累当期业绩，减值计提有望缓释盈利压力2021年公司业绩低于预期，全年实现营业收入4528.0亿元（YoY+8.0%），实现归母净利润225.2亿元（YoY-45.7%）；毛利率和归母净利润率分别为21.8%和5.0%，较去年同期下降7.4和5.0个百分点。我们认为，公司净利润的下降主要由于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失三方面原因，是历史因素在报表中的体现。在销售持续增长和审慎原则下存货减值计提的情况下，结算业绩有望触底回升。项目储备充足，未来业绩支撑性强截至2021年底，公司并表范围内，已售未结项目面积4673.5万方，对应金额7108.0亿元，是当年营业收入的1.6倍，2020年为1.7倍，稳定在较高水平。2021年已售未结项目均价为15209元/㎡（YoY+7.2%），是当期结算均价的1.18倍。伴随高均价项目陆续交付，公司结算利润率有望企稳回升。多元业务快速发展，形成盈利新蓄水池2021年公司万物云、物流业务、租赁住宅和商业业务分别实现营业收入240.4亿元、31.6亿元、28.9亿元及76.2亿元，分别同比增长32