中泰证券：新城控股（601155）-2021年年报点评：财务进入绿档，商业持续拓展

新城控股(601155)营收稳中有增，开发利润率拖累盈利公司全年实现营业收入1682.3亿元（YoY+15.6%），实现归母净利润126.0亿元（YoY-17.4%）。整体毛利率为20.4%，其中房地产开发销售和物业出租及管理毛利率分别为17.68%及72.64%，较上年减少4.06pct和增加1.88pct。我们认为，公司增收未增利主要受两方面影响：1）开发业务毛利率下行；2）审慎原则下资产减值计提较去年同期增加32.4亿元至48.4亿元。资产减值计提可缓冲开发业务利润率下行压力；且公司Q4毛利率环比持续提升1.13pct至21.57%，呈触底回升态势，未来公司整体盈利能力有望企稳。销售表现稳健，坚持区域深耕策略2021年公司实现销售金额2338亿元（YoY-6.8%），销售面积2355万㎡（YoY+0.3%），销售均价9928元/㎡（YoY-7.1%），量增价跌。区域深耕策略下，公司销售在江苏省和天津市的市占率位列前三，且在多个地级市排名前五。截至2021年底，公司合计拥有土储1.38亿㎡，可满足未来2-3年开发运营所需。我们认为，储备充足前提下，区域深耕有利于公司积累当地优质资源