中达证券投资：内地房地产周度观察：地产调控：逻辑、效果与展望

房企项目开发的过程涉及多类杠杆和参与方，房企能够通过销售回款、债券融资等渠道偿付相应负债。在预售制的开发模式下，来自银行、信托、债券持有人的借款等将构成房企的有息负债杠杆，房企对上下游供应商的占款、商品房预售款等将构成房企的无息负债杠杆，合作方、股权投资者的投资等将构成房企的少数股东杠杆。在项目开发的过程中，房企能够充分运用各类杠杆以更高效地利用资金、实现自身资产负债表的扩张。在行业景气度较高、房企信用较佳的环境下，房企能够通过销售回款等经营活动现金流入、发行债券等融资活动现金流入应对各时点需偿付的各类负债。然而，2020年以来行业融资监管趋严，对房企融资活动及经营活动现金流均带来了影响，来自负债端的挤兑使房企资产端的变现难度进一步提升。2020年来，行业融资规模有所下降，房企融资活动受阻。自2020年8月下旬“三线四档”融资监管以来，房企资产负债表的扩张明显放缓，行业融资规模大幅下降：2020年8月至2021年10月的15个月中，境内地产债13个月呈净偿还状态；2020年3月至今，内房海外债券累计发行规模持续负增长；2020年1月以来房地产信托成立规模明显下降，2021年前10月累计