中达证券投资：房地产-内地房地产周度观察：深圳产业转移与人口溢出效应简析

深圳产业与人口的溢出效应在三次产业结构、企业迁移、科创板公司数量及就业人口数量等方面有所体现。1）产业结构：深圳二产GDP占比有所下降。深圳为制造业强市，但近十年来，深圳二产GDP占比由2010年的47.2%降至2020年的37.8%。2）企业迁移：深圳产能外迁并非罕见。根据《证券时报》引述的天眼查数据，2015年来深圳注销/吊销企业数量快速增长，由2015年的1.5万家提升至2019年的22.9万家，深圳产能外迁为重要原因。3）科创板上市公司数量：深圳数量小于北上，广东省内分布分散。截至11月8日，深圳科创板上市公司合计27家，仅为上海、北京的56%、52%；科创板上市公司在广东省内的分布相对分散，位于深圳、广州、东莞的公司数量占比分别达50.0%、18.5%、13.0%。4）就业人口数量：深圳2014年后增速有所放缓。尽管深圳并未如北京、上海般限制常住人口增长，但2014年后深圳就业人员数量同比增速持续放缓、2019年出现小幅下降（同比下降7.9万人）。产业调整、资源限制、要素成本等因素驱动了深圳的外溢现象。1）产业调整：深化产业转型升级。近十年来，深圳市在制造业发展方面更注重转型