浙商证券：银行地产：破局之道-融资模式与风险演绎

1、地产融资模式与政策地产融资模式梳理。①环节来看：拿地阶段，2019年23号文后，房企主要通过债券、股票、私募股权等形式进行外部融资；施工阶段，通过开发贷、信托贷款、供应链融资、发行债券等形式融资；销售阶段，主要通过预售资金回款和尾款ABS融资。②类型来看：销售回款是主要资金来源。21年前三季度销售回款、自筹资金、贷款分别贡献房地产开发投资资金53%、31%、12%。③成本来看：2021年上半年头部房企负债成本在3.7-8.7%，规模大、国企背景的债务成本相对较低；贷款成本通常较信用债和非标融资低。地产融资监管趋严。2020年以来，监管政策趋严。主要政策：①房企负债方面，2020年8月推出房企“三线四档”要求，控制房企有息负债增长；②涉房贷款方面，2020年底推出房贷集中度管理，房地产贷款的增速受限。2、短期：银行对地产风险银行敞口如何？①截面维度，银行测算的涉房敞口约占总资产22%，其中按揭约占11%、开发贷约占4%、表内非信贷融资约占2%、表外融资占比5%。子行业中，大中型银行涉房贷款占比较大。以贷款结构作为衡量指标，21H1末国有行、股份行、城商行、农商行涉房贷款占比分别为36