东吴证券：招商蛇口（001979）-2022年年报点评：销售稳健积极换仓，业绩触底反弹可期

招商蛇口(001979)投资要点事件：公司发布2022年年报。2022年实现营收1830.03亿元，同比增长13.9%；归母净利42.64亿元，同比下降58.9%，业绩符合我们预期。多种因素导致业绩下滑，2023计划竣工面积显著增长。2022年公司营收同比增长13.9%而归母净利润同比下降58.9%的主要原因：（1）市场下行导致房地产开发业务毛利率同比降低5.9pct至21.1%；（2）计提存货、投资性房地产、长期股权等资产减值准备和信用减值准备同比增加20.3亿元；（3）转让子公司的投资收益同比减少，去年税后收益14.6亿元；（4）落实国家政策对商户进行租金减免。公司2023年计划竣工面积1600万方，同比增长21.8%销售稳健排名第6，2023年销售目标3300亿元。公司2022年实现销售金额2926.0亿元，同比下降10.2%；实现销售面积1193.7万方，同比下降18.5%；销售均价24597元/平方米，同比增长10.2%。根据克而瑞数据，公司全年销售排名前进1位来到第6。公司聚焦核心城市，深耕效果显著。公司在上海、深圳、苏州、南京等7个城市销售规模进入TOP3，其中上海单城销