平安证券：地产杂谈之四十四：从新房供应结构变迁看二手房复苏

核心观点背景：二手房市场率先复苏，持续优于新房：2022年下半年以来，二手房复苏持续好于新房，除疫情扰动的2022年12月及2023年1月外，2022年8月以来平安证券地产组跟踪的20城二手房成交同比持续正增长，而重点50城新房成交直到2023年2月同比才转正。从重点城市来看，2023Q1南京、成都、苏州、深圳、杭州二手住宅成交套数同比增速均超过50%。短期催化：交付与品质担忧、一二手价差收窄、限售到期带来次新房集中上市：2021年下半年部分房企陆续出险，引发购房者对新房交付及品质的担忧，而二手房品质“所见即所得”，且无交房等待周期，加上“以价换量”下多数城市新房二手房价格已无明显倒挂，均导致部分需求转向二手房市场。同时2017年以来部分热点城市陆续出台限售政策，大多数新房在2022年前后解禁，为二手房带来大量次新房供应，也为短期二手房成交提供支撑。供应结构变迁：新房上移“改善热”，二手承接刚需：2022年以来多地对于二胎放宽限购、放开“认房认贷”，均反映对改善性需求的支持。在这种背景下，房企更加倾向于刚改及改善的户型定位，2016年到2022年，重点五城一手住宅平均套均成交面积增幅达