东方证券：万科A（000002）-2022年全年业绩点评：业绩止跌企稳，不动产价值有望释放

万科A(000002)事件：公司近期发布2022年年报，全年实现营业收入5038.4亿元，同比+11.3%；实现归母净利润226.2亿元，同比+0.4%。业绩企稳正增，料毛利率短期仍承压。公司2022年归母净利润同比正增0.4%，业绩增速低于营收增速，主要系低毛利项目结转，带来开发业务结算毛利率（扣土增税前）同比下降2.6pct至20.4%、投资收益同比下滑38.1%，此外成本法核算带来93.0亿元的折旧摊销同样影响经营性业务的报表利润。报告期内公司三项费率同比压降1.2pct至4.9%以应对毛利率下滑。考虑到2022年全年市场下行，房企普遍随行就市、销售毛利率承压，我们预计公司短期结算毛利率或较难有明显改善。财务安全、融资渠道畅通，稳健经营穿越周期。公司2022年累计销售金额4170亿元，同比下降33.6%，优于行业Top20整体水平；2023Q1公司累计销售额同比下降4.8%，其中2-3月均同比正增长，销售额排名稳居行业前三。拿地方面，公司量入为出、优中选优，聚焦深圳、上海、东莞等高能级城市，全年获取36个项目，拿地金额886.3亿元，补货稍显不足但投资质量明显提升。期末公司在手货