东方证券：保利发展（600048）-2022年全年业绩点评：短期结利承压，强化销售-拿地正向循环

保利发展(600048)核心观点事件：公司近期发布2022年年报，全年实现营业收入2810.2亿元，同比-1.4%；实现归母净利润183.5亿元，同比-33.0%。营收稳健增长，结转项目结构及行业波动冲击损益表。公司业绩下滑主要源于：低毛利项目集中结算，带来开发业务毛利率下滑5.3pct至21.8%、投资收益同比下滑32.4%；计提资产减值损失11.6亿元；以及结转合作项目增多带来少数股东损益占净利润的比例同比提升5.7pct。截至2022年末，公司合同负债4120亿，达全年营收的1.5倍，可结算资源充足，未来随着新项目陆续结转，盈利水平有望逐步修复。销售领跑行业，聚焦核心城市持续优化投资节奏及结构。公司2022年累计销售金额4573亿元，同比下降15.1%，优于行业Top10及百强整体水平，销售额排名高居行业第2，市占率提升至3.4%。拿地方面，公司坚持“聚焦+深耕”策略，全年累计新增项目91个，拿地金额1613亿元，全年投资强度35.3%，同比提升0.8pct。其中一线城市拿地金额占比达34%，长三角、珠三角区域拿地金额合计占比近8成；下半年把握投资窗口期积极扩储，拿地金额占比62