开源证券：房地产行业深度报告：物管行业专题报告三：集团资源调配的重心，扩表后ROE趋势成关键

市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切物管公司核心要素在于人，其长期占据消费者心智的核心能力是品质和口碑，中短期成长驱动力在于地产平台给予的支持。随着形态进阶，服务对象不再束缚于小区住宅，物管公司开始切入非住宅领域。在业务平台化、场景社会化趋势下，对物管公司技术、能力的要求将持续提升。物管市场远期空间足够大，可延伸的业务类型足够多，业务对象的流量潜力大，优秀的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活。业务架构：管理半径遇挑战，增值服务轻重切换，板块仍是集团资源调配重心（1）高成长性是当前行业发展特性，其中新房交付仍是最佳资源，外拓是最佳轻资产路径，而收并购双刃剑效应突显；针对规模快速崛起的板块，管理半径或迎来挑战，我们认为，区域裂变、项目模块化管理、智慧系统三大方式较为有效。（2）增值服务可在轻重切换中灵活孵化。从资源属性分类，消费类服务潜力较大，且借鉴国内外成功经验，针对门槛不高、差异化性质并不强烈的部分增值服务，转平台为自营并非不可变通。不考虑空间资源运营服务，远期场景下户