首创证券：房地产行业专题报告：商管行业：运营为体，轻装作甲，正是御风而上时

核心观点商管市场：成长快速，空间广阔。商业物管行业发展速度快，在管面积和收入高速增长，随着国内疫情影响逐渐消退，购物中心客流量回暖，重点地区零售物业空置率下降，国内外品牌继续加码中国市场，商业物业管理需求将进一步增加。购物中心存量建面增速持续下行，目前人均购物面积相对较低，有较大上升空间；国内消费市场扩大、消费结构升级带来市场新空间，体验消费下，为租户赋能成为商业物业重要运营能力；目前行业集中度较低，结构性机会大，头部商管公司市占率有望提升。商业物业管理费不受政府指导价限制，提价难度小；多元收入模式将进一步提升毛利率；收缴率高，储备转化快，盈利持续性有保障。行业趋势：向轻资产运营转变，重视核心城市布局，开启数字化精细化管理。商业物业管理与运营服务分重资产模式和轻资产模式，市场需求不断增加，轻资产模式更能带动企业快速扩张提高市占率。区位布局是关键，主要商管企业深耕一二线城市，布局经济发达城市群，开拓全国市场，并根据消费群消费偏好和能力进行差异化运营。智能化引进提升管理效率，降低对人工依赖，打造线上生态；精细化运营能力为租户品牌赋能，成为商户选择的关键点。上市商管企业各有亮点。华润万象生活