财信证券：房地产服务行业深度：并购让位外拓，增值业务地位提升

投资要点：我国现代物业管理是20世纪80年代从香港传入内地，1981年全国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司诞生。物业行业在我国的发展经历了多个阶段：2003年以前，大多数物业公司基本上依靠房地产母公司输血;2003-2013年，随着存量规模的逐渐扩大，物业公司重新迈向市场化，走上独立自主发展道路。2014年以后，物管行业逐渐受到资本市场的青睐，吸引到高端人才加入，行业发展步入更良性循环。物业管理的发展完善了传统房屋管理简单低效等问题,促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合。通过有效的利用社会资源，改善了人居环境和工作环境,也为社会提供了就业机会，促进了城市服务业的发展。物管企业收入来源主要是物管费以及增值服务，扩大在管面积是行业成长期重要的方向。规模的扩大一方面有助于输出经营管理机制，形成规模效应，另一方面有助于企业提升影响力。2021年之前，政策、资本等多方资源向物业行业倾斜，板块整体保持较高发展速度。但在经历了地产下行带来的负面影响后，通过收购扩张的副作用逐渐体现出来。2022年多家物管企业出现大面积无形资产减值，企业开始重新审视收购的资产，加强收购后的整合管理。在房地