中达证券投资：内地房地产周度观察：二手房参考价影响解析

专题研究：深圳二手房成交量价有所下滑。深圳的二手房参考价格整体低于政策出台前的最新成交价格，部分楼盘参考价较最新成交价降幅逾30%。2021年2月参考价格出台后，深圳二手住宅价格增速快速下滑，2021年5月环比增速时隔近两年再现负值（-0.1%）。2021年3月后，深圳二手住宅成交量持续下降，2021年5月和6月的成交面积分别约27.6万方和23.7万方，分别同比下滑61.0%、73.8%，较2019年同期下滑54.5%、50.2%，成交面积与2017、2018年初水平相若（年初成交量还包含春节的影响）。买方杠杆受限等驱动成交量下降，居民杠杆率加速提升为重要背景。二手房买卖双方仍可协商成交价格，但二手住房贷款投放以参考价格为准，若成交价高于参考价，则买方的首付比例实际有所提升，在一定程度上驱动了深圳二手房成交量的下降。新房市场的投机购房行为也将受到抑制，带动新房市场回归理性。居民杠杆率的加速上升为限制杠杆的重要背景，2016-2019年，我国居民部门杠杆率年均提升3.8pct，2020年末较2019年末则提升了6.1pct至62.2%。二手房价快速上涨、一二手房倒挂等现象使居民倾向于尽