申港证券：招商积余（001914）-首次覆盖报告：积余锲而成

招商积余(001914)投资摘要：我们认为，在物企规模增速放缓、盈利普遍承压下行的当前时刻，物业企业将逐渐回归经营及服务本源，告别盲目扩张时期，迈向高质量发展阶段，同时，非住业态是目前多数物企的重点发力方向。在此背景下，内生外拓均好、业态平衡多样、资源禀赋优异的全能型物企将有望迎来更加稳定的增长。在22年营收大于50亿的物企中，公司在非住业态的面积及营收占比均为第一，在非住领域具有领先优势。行业回归本源注重多元发展告别狂飙注重续航：22年整体物业板块营收增速放缓，央国企更具韧性，央国企背景的房企亦表现相对稳健，为央国企物企提供了内生增量，在盈利能力方面，22年央国企盈利能力持续增强且近三年来首次超过民企。非住市场大有可为：相较住宅，非住宅业态具有物业费单价高、收缴率高、细分赛道多、专业门槛更高、服务边界广阔的特点，已经成为了目前多数物企重点发力的方向。从近月物企市场外拓数据来看，非住业态拓展占比持续高于住宅物业，22年全年物业板块外拓项目中住宅物业占比仅为28.5%。百年积余再启航两大国资共添翼招商积余背靠招商局集团与航空工业集团两大国资，股权结构稳定。2019年起，招商蛇口收购中航善