中达证券投资：内地房地产周度观察：招商系REITs底层资产解析

招商系当前已发行两支REITs产品，募资总额合计逾40亿元。蛇口产园募资总额人民币20.8亿元，其中14.1亿元来自于招商蛇口以外投资者。网下认购和公众认购的有效认购申请确认比例分别为5.9%和2.4%，在首批REITs中均属较低水平，认购较为火爆。招商局商业房托2019年末于香港上市，募资总额25.7亿港元，在IPO中获1.43倍认购；当前市值在已上市香港REITs中最小，2021年至今的日均换手率在除顺丰房托外的香港上市REITs中位列第三。对底层资产业态和区域规划的定位为房企在境内成功发行REITs的关键因素。蛇口产园底层资产为2座写字楼，但其定位与国内公募REITs的政策导向相匹配：1）重点区域：资产位于重点都市圈（大湾区）、重点城市（深圳）具有示范意义的产业园（蛇口网谷）内；2）重点行业：租户大部分为政策鼓励发展的行业，新一代信息技术产业、文化创意行业租户面积合计占比53.5%；3）优质项目：近三年营收利润较为稳定，原始权益人、运营企业均为运营记录良好的央企。从蛇口产园的经验来看，底层物业的定位与政策导向的契合性为REITs成功发行的关键：具备优秀园区运营能力和良好经营记录的