中达证券投资：内地房地产周度观察：公募REITS研究系列之三：REITs价格影响因素几何？

宏观环境与利率：海外REITs价格在外部环境较稳定时与利率呈较明显的负相关性。2010-2019年，富时NAREIT价格指数、东证REIT指数分别与美国、日本的10年期国债利率呈较明显的负相关关系。在外部环境较为稳定的背景下，DCF模型中折现率对REITs价格影响可能更大。外部环境出现较大变动时，REITs底层资产的短期经营将受到较大冲击，此时DCF模型中未来现金流的影响将更大；同时为对冲外部事件的影响，利率通常有所下降，因而REITs价格与10年期国债收益率的变动方向相近。底层资产类别：成长性、现金流稳定性等影响不同类别REITs的价格变动。2010-2019年，美国基础设施、工业类REITs的价格表现明显优于以写字楼、住宅、零售类REITs。上述现象可能源于不同种类底层资产成长性的差异，如工业类REITs受益于物流空间需求，基础设施类REITs受益于5G建设等数字经济的发展；住宅、零售类REITs的同店NOI则在近十年间呈下行趋势。2020年，现金流稳定性受影响更大的零售等类别的REITs价格下降幅度最大、恢复也更为缓慢，而基础设施、工业等类别的表现则亦相对更好。底层资产类别的成长