中达证券投资：内地房地产周度观察：公募REITS研究系列之二：制度框架差异与收益特点解析

专题研究：REITs市场设立动机等差异导致我国与海外REITs制度框架等方面的不同。美国、日本、香港等地的REITs市场在建立之初即承担着振兴房地产市场和经济的责任，我国设立REITs的动机则更偏向于通过引导社会资本流入部分基础设施建设领域来促进经济增长。建设动机等差异导致了我国与海外REITs市场在多方面的不同：1）制度框架：海外制度框架更为宽松且完善，能够更大程度地吸引社会资本，如REITs不必须上市、对底层资产经营时间和收入稳定性限制更少、提供税收优惠政策等。2）底层资产类别：我国的底层资产更聚焦政策鼓励的基础设施行业，海外REITs市场中商业地产较多。3）投资者限制：海外REITs市场对投资者的限制较小，我国REITs份额大部分配售予原始权益人和专业机构投资者，9单REITs中仅2单的公众配售比例大于10%。首批经营权类REITs收益结构更接近债券，预期分派收益率具备吸引力。经营权类REITs因底层资产在经营权期限内持续摊销、公用事业属性致提价或存一定难度等原因，价格收益相对产权类REITs偏弱，更类似债券的收益特征或使经营权类REITs收益受利率的影响更大。更高的现金分派率（