开源证券：房地产行业点评报告：高成长属性驱动因素转变，管理红利需持续重视

大物管时代来临，管理红利将逐渐凸显，维持“看好”评级物管公司短期看点仍在于成长性，但其背后的内在驱动因素开始转变，未来市场化竞争能力强的公司将享受更高溢价；同时外拓时代来临将对物管公司精细化运营提出更高要求，也将加快不同质地标的之间的分化速度。此外，大物管时代开启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括世茂服务、宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。板块高成长属性不变，内在驱动因素正在逐渐转变（1）高成长属性不变。我们统计的主流24个物管公司2020年合计营收达1141亿元，同比增长43%；考虑到业务结构的调整、盈利能力的改善，归母净利润增速表现更佳，合计归母净利润161亿元，同比增长72%。且较多物业公司对未来均提出了较高的营收或业绩增长目标。（2）内在驱动因素逐渐转为第三方外拓。已披露项目来源结构的主流物管公司中2020年来自第三方外拓的管理面积、营收均有明显提升。（面积口径的第三方外拓占比从2017年的24%持续提升至2020年的54%；收入口径的第三方外拓占