东方证券：房地产行业2023年4月统计局数据点评：低基数效应下销售增幅扩大，区域分化明显

核心观点统计局公布2023年1-4月房地产市场运行情况。1-4月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为37636万平米/39750亿元/35514亿元/31220万平米，同比增速分别为-0.4%/+8.8%/-6.2%/-21.2%，前值-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%。低基数效应下单月销售增幅扩大，区域间分化明显。本月统计局销售数据同比计算的基数与历史数据不一致，根据国家统计局回应，本月数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，具体原因包括对毁约退房的商品房销售数据进行修订、对统计执法检查中发现的问题数据进行改正、剔除具有抵押性质的销售数据等。可比口径倒算下4月单月同比增速进一步扩大，主要原因是去年同期受疫情影响基数较低；单月环比降幅较深除有季节性因素之外，我们认为4月的市场热度的确较2-3月有所下降。从5月上半月主要城市的高频数据来看，同比增幅仍较4月收窄，销售大概率延续弱复苏的态势。新开工降幅持续扩大，房地产投资承压。可比口径计算4月新开工面积单月同比下降27.4%，低基数效应下仍维持较大降幅。我们认为新开工面临多方面的阻力：土地成交缩量趋势未改；