东方证券：物业行业2023年中期策略：资源禀赋分化，经营和服务价值逐步兑现

核心观点22年上市物企业绩表现整体不佳，应收账款和商誉减值风险开始显现。22年上市物企营业收入增速收窄，归母净利润首次出现下滑，央国企表现相对更加稳健。地产下行和疫情影响下非业主增值和社区增值服务业务发展受限，基础物业服务体现较高韧性，营收和毛利占比均提升。物企盈利能力整体下滑，企业间毛利率差异有所减弱。关联房企风险尚未完全化解、收并购标的投后整合不及预期，导致上市物企应收账款和商誉减值风险集中暴露，进一步侵蚀利润表。管理规模扩张放缓，资源和能力形成分化。新房交付减少、收并购降温、利润率要求下退盘增加以及疫情影响市拓和项目进场节奏等因素，导致上市物企管理规模增速放缓，合约在管比连续下降。物企走向高质量发展阶段，央国企和稳健民企经营优势凸显：（1）地产销售弱复苏、强分化，强信用房企仍能为关联物企提供稳定而优质的增量资源；（2）外拓成主要增长来源，存量外拓项目占比提升，品牌美誉度高、成本管控能力强的优质物企竞争优势增强；（3）收并购降温，央国企活跃度提升，瞄准优质标的实现区域补强、多业态布局；（4）头部物企管理密度较高，期望通过集中化策略强化成本和品牌优势，改善物业项目盈利模型，打造区域性