国金证券：房地产行业研究：困境亦是机遇，把握结构性机会

行业观点：2023年上半年基本面表现弱复苏。①销售总量维持弱复苏，结构性分化明显。2023年1-6月全国商品房销售面积同比-5.3%，金额同比+1.1%；高能级城市销售更具韧性、改善型产品成交占比提升；房企分化加剧，部分民企出清，新晋央国企补位。②土地市场供需双降，各城市冷热迥异。2023年1-6月，全国300城宅地供应同比-37.7%，成交同比-31.8%；房企拿地策略趋同，聚焦核心一二线城市，上海、北京、杭州、成都等城市热度高企，低能级城市土拍冷淡；土拍市场地方国资、实业企业旗下房企等玩家的数量增多。③房企现金流仍处困境，有待政策进一步支持。房地产开发企业到位资金累计同比已持续16个月为负，2023年1-6月同比-9.8%；2Q23债券发行规模持续低迷，3Q23面临偿债高峰，房企信托融资渠道近乎冻结;期待REITs扩容商业地产后对存量市场的盘活。政策端明确宽松，后续仍有优化空间。中央已多次定调房地产为支柱产业，要坚持“房住不炒、因城施策”原则，支持刚性和改善性住房需求。去年至今供给侧“三支箭”齐发力，已推出两批共3500亿元保交楼专项借款、为民营房企发债提供增信、多家A股房企定增获