克而瑞证券：商业地产专题深度报告（一）：利析秋毫vs.开疆扩土

投资要点我们认为目前具有可持续性发展的商业地产模式有两种:重运营类的商业地产运营模式和重规模的商业地产运营模式。我们一共选取了九家商业地产开发商或者运营公司进行分析，分别是：港资三家商业地产商：恒隆地产（0101.HK），新鸿基地产（0016.HK）,以及太古地产（1972.HK）；和六家内地的商业地产开发商：万达商管、大悦城地产（0207.HK），华润置地（1109.HK），新城控股（601155.SH），龙湖集团（0960.HK）和宝龙地产（1238.HK）。恒隆地产、新鸿基地产和太古地产，以及内资地产商中的大悦城地产和华润置地，我们认为是重精细化运营的商业地产模式；其余几家内资地产商万达商管、新城控股、龙湖集团以及宝龙地产，以拓展规模为策略，是重规模商业地产运营模式的代表。重精细化运营类的商业地产：这一类商业地产的特点是大多集中在一二线城市的黄金地段，高坪效，低规模，低增速，商业业态丰富，除了零售地产之外，还包括写字楼、公寓、酒店等。在混合商业地产运营方面更有经验。这类公司以港资商业地产为典型，内地商业地产中可以划分为这类的是大悦城地产和华润置地，重运营的商业地产单个购物中心的平