申港证券：城建发展（600266）-首次覆盖报告：天生出众逆流上 风云际会腾空起

城建发展(600266)投资摘要：北京棚改第一股，一级开发经验丰富，把握时代机遇；深耕北京市场30年，在手土储质量高，市场下行期销售拿地双突破，储备业绩进入兑现期公司禀赋：背靠北京国资委财务经营稳健股东背景强劲：背靠母公司北京城建集团，穿透股东为北京市人民政府，为公司深耕北京，深耕商品房及一级土地开发提供充沛资源；营收整体稳定增长，2016-2020年CGAR15.8%，2022年及2023Q1受结算进度影响营收增速下滑，2022年营收246亿元，同比+1.6%，2023Q1营收同比-56.5%，2023全年将回归正增长；2022年盈利能力受金融资产价格下跌冲击，导致亏损8.84亿元（公允价值变动及投资收益合计-15.25亿元），2023年一季度扭亏为盈，毛利率触底反弹至29.2%；业绩储备充足，2023Q1合同负债对2022年营收覆盖倍数达历史高位，融资成本低，2022年平均融资4.67%，在手现金充足，现金短债比3.16。时代机遇：行业基本面、政策情绪面、市场博弈面迎共振行业基本面进入新周期，分化市场下获得竞争优势：本轮商品房销售一二三线城市间分化显著，随着供需关系改变后，购房者将