中达证券投资：内地房地产周度观察：如何看待目前物管行业估值？

专题研究：物管行业估值变化的原因几何？如何看待物管行业当前的估值逻辑？在经济复苏的过程中，市场对业绩弹性的偏好导致物业行业近期估值有所承压。根据经济学模型，股价为未来分红的折现；当未来分红的折现率上升时，相对永续性和确定性更强的行业而言，市场更偏好业绩弹性更强的行业。随着疫情初步得到控制、国内经济稳步复苏，我国10年期国债利率已由2020年4月末的2.51%回升至11月初的3.18%。基础物管业务受经济波动影响较小，在经济复苏中的弹性弱于部分顺周期行业，因此在经济复苏过程中，市场对业绩弹性的偏好为物管公司估值的持续提升带来了一定压力；相对地，休闲服务、交通运输等业绩弹性更大的行业的估值自4月末起有所提升，申万行业估值（TTM）分别由4月末的32.6倍和16.0倍上升至11月初的128.8倍和23.7倍。传统物管业务在内容和特点上与公用事业较为类似，行业阶段差异使物管行业具备更强的成长性。物管公司当前收入仍以基础物管服务为主，而基础物管服务在业务模式（向用户提供生活必需服务）、收入确定性（单位费用拥有稳定涨幅）、现金流稳定性等方面更接近公用事业的水务等板块。然而，二者所处的行业发展阶段存