国金证券：房地产服务行业研究2023年报总结：转型高质量发展，穿越地产周期

核心观点 利润表：收入增速趋缓，利润略有下滑，央国企表现突出。2023年60家上市物企：①营收总额2855.5亿元，同比+8.1%，较22年15.7%有所放缓。其中央国企物企+18.3%，独立物企+15.0%，民企且未展期物企+13.4%，混合所有制物企+10.1%，民企且已展期物企+1.7%。②归母净利润总额149.6亿元，同比-1.7%，已连续两年下滑。其中央国企物企+26.1%，民企且未展期物企+1.9%，民企且已展期物企-4.2%，独立物企-10.8%，混合所有制物企-24.8%。③整体毛利率为20.3%，同比-1.3pct，毛利率持续下降。其中民企且未展期物企26.0%；民企且已展期物企22.1%；央国企物企20.8%；混合所有制物企毛利率16.1%；独立物企13.4%。④整体销管费用率为8.7%，同比-0.9pct，销管费用率持续压降。其中央国企物企6.7%；独立物企7.9%；混合所有制物企8.3%；民企且未展期物企9.1%；民企且已展期物企10.2%。 资产负债表：应收增速放缓，商誉下降，现金充裕。2023年60家上市物企：①贸易应收账款周转天数104天，同比增加12天，