财信证券：房地产市场专题报告：日本经济、人口变迁与房地产市场发展之启示

投资要点 日本的宏观经济走势和房地产市场变化表明，宏观经济向好是驱动房地产发展的关键。80年代的泡沫经济催生了日本房地产市场的第一轮高景气时代，而随着泡沫经济破裂，日本房地产市场陷入长期衰退。2012年以来日本经济逐步复苏，2013-2023年日本GDP年化增长率超过0.5%，相比“失去的二十年”期间长期接近于0的增速已有所改善，日本房地产市场也随之企稳回暖。 日本人口的区域结构变化促成了日本都市圈房地产市场的持续发展。自2010年起，日本人口陷入持续的负增长，2023年日本推计总人口相比2020年普查人口减少近180万人。人口总量减少对日本房地产市场的整体需求造成一定影响，但日本人口的区域结构变化促成了日本都市圈房地产市场的稳定发展。以东京为代表的大都市长期维持人口净流入的状态，为其住房需求的增长提供了有力支撑，如东京土地价格近10年以来总体维持正增长，年化增长率达4.45%。此外，在老龄化趋势下，老年居民为了得到更好的养老服务，也将大量向大都市迁移。因此，日本房地产市场的区域性特征将进一步凸显，都市圈需求将稳定增长，而中小城市的需求空间可能将持续收窄。 日本和我国的历史经验表明，房