中泰证券：物业服务行业2024年投资策略：暗夜已至，月明在即

核心观点1.2023年物业板块表现回顾：1）受外部市场及房地产行业影响较大：2023年初至今，港股物业板块受美元加息导致资金流出，房地产行业下行拖累等因素影响，股价大幅下行；2）市场对公司治理更为严格：中海物业拟进行关联收购，股价随后短期下跌超30%；3）回购增持对股价托底效果不佳：2023年部分物业公司进行回购与增持操作，但并未对股价有明显提振。2.2023年物业板块经营总结：1）营收增速放缓：主要因并购大幅减少及地产交付延后，往后看央企收入因交付稳定外拓强势，预计会持续增长；2）盈利能力稳定：2022年物业公司开始大幅压降地产关联业务让该板块收入占比和毛利率快速下降，物业服务相关业务毛利率总体稳定，预计往后利润率波动会降低，其中优质公司有望持续优化费用，净利润率或小幅改善；3）应收款周转天数增加总体可控：由于业务的快速增长及非住宅业务占比提升，客户付款周期拉长有其客观的原因。3.物业板块2024年展望：1）与房地产进一步脱钩：物业财报中地产关联业务的收入和利润占比进一步下降，来自地产业务的减值也边际减少；2）提升分红回馈股东：头部物业公司逐渐提升股利分派率，随着物业行业减少大规模并