西南证券：房地产行业2025年投资策略：调整接近底部，政策助力去库存

核心观点 基本面：阶段性企稳，筑底延续。2024年1-11月商品房销售面积同比下降14.3%，收窄1.5个百分点，销售阶段性企稳。926政策后销售回暖持续性更强，11-12月42城新房销售面积环比增长18.8%和26.9%，同比增长11.6%和12.9%，二手房表现更突出，11-12月12城销售面积分别同比增长15.9%和51.5%，环比分别增长15.4%和24.0%，70个大中城市房价下降趋势有所趋缓。供给继续收缩，2024年1-11月新开工面积下降23.0%，300城住宅用地成交面积同比下降26.6%。 政策：收储+城中村改造助力去库存。截至2024年11月末，商品住宅广义库存面积32.3亿平米，较2019年高点的38.3亿平下降16%，去化周期由2021年低点的2.4年拉长至当前的4年。政策提出“四个取消、四个降低、两个增加”，收购存量商品房助力消化短期库存，需求侧政策应放尽放消化短中期库存，限制土地供应、回收闲置土地消化长期库存。如果将库存周期降至2021年平台期均值的2.4年，其中已竣工未售库存、已开工未竣工未售库存、待开发库存分别降至0.2、1.6、0.7年，则三类库存分别