房地产市场的发展与一个国家的经济发展有着直接的关系，那么如何保持房地产业健康、持续、快速的发展，创造更好的人居环境,是所有房地产业相关人员面临的非常紧迫的问题。在本教程中，我们将对中国房地产发展与创新进行了解。

把握经济规律,健康发展产业

我认为经济周期理论对房地产业的发展具有很强指导意义,根据经济周期规律,做出合理的规划,对于健康的发展房地产业会有帮助。从世界范围来看,房地产业都存在经济周期,美国房地产一般以18到20年为一个周期,日本和英国的房地产周期在10年左右,香港为7到8年。从销售面积、销售额、投资增长幅度来看,中国房地产业也有明显的周期性特点,从目前获得的统计数据来看,中国的房地产业周期一般包括:一个发展期会有五年的持续增长,一个回落期会有两年低落。从有记载的1984年以来,中国的房地产业已经经历了三个完整的周期,而今年中国的房地产业应当进入第四个周期的发展期。

参照未来的市场发展,我认为推动房地产市场进入发展期的因素有如下一些:第一、现有城市居民对于购房有需求,无论是投资性购买还是居住性购买,需求量都很大;第二、农民进城推动着城市发展,城市发展一方面需要更多的房地产产品,另一方面随着在城市中有了积累www.fdcew.com,进城务工的农民,也有一部分会有住房需求;三是旧城改造,现存将近150亿平方米的房屋总量需要更新改造,这必然创造一个巨大的房地产供需市场;四,中国人口还在增长,有人说我们中国每年生一个澳大利亚、每年死掉一个保加利亚,新生人口产生新的需求。巨大的需求,是推动房地产市场进入上升期的根本动力。

建设低价住房,缓解社会压力

房地产业是社会主义新的发展阶段的重要产业,关于房地产业的争论受到了政府极高的重视,为了稳定房地产市场,缓和社会压力,国务院出台了国六条,九部委随后出台了十五条,地方政府开始小心制订实施细则。我认为这些宏观政策本身有着明确的指导性,国六条是一个理性的调控政策,但所有政策都具有过渡性,需要在和市场的磨合中不断改进。十五条强调的是小户型,老百姓迫切需要的是低价房屋。低价房屋体现了当年余振声同志反复讲的我国在毛泽东时代大量建设的保障性住房的作用,房地产市场化的这些年,似乎忽略了住房的居住保障性,在国外、境外有很多保障性住房,香港有50%的居民住在由政府提供的廉租屋里。由政府补贴的房屋是低价位的,因为政府补贴的资源有限所以是小户型,所以说低价位是因,小户型是果。这样就出现了两个问题:第一个问题,用小户型来代替低价房行吗?社会需要的是低价房,低价房的提供不仅可以满足中低家庭的需要,还能够抑制平均房价的上涨。芜湖推出大量中低价房就使芜湖的房价上涨比较慢而且比较平稳。第二个问题,低价房屋该谁管?政府还是企业?在这两个问题面前,我认为,第一要增加低价房屋供应量,包括经济适用房、廉租屋,第二健全低价房屋的供应体系,要由政府来主导。

这些年我国经济适用房的投资量平均只占了住房总量的5%,今年甚至降到了3.5%,十五条之所以限制小户型,是因为低价房供应不足,小户型并不能和低价房等同起来,我认为我国目前可能存在市场经济下的政府职能缺失,这是宏观调控不太好考虑得的问题。

健全租赁制度,培育业主主体

政府一直重视对房地产市场租赁制度的建设,发展租赁市场也被写入了“十一五”规划。要发展租赁市场,不仅要有租户还要有业主群体,去年以来,我们看到不断有人指责老百姓投资购房,如果没有老百姓投资性购房,购房只是为自己住,那怎么会有业主主体呢?没有业主群体提供可供租赁的房屋,怎么发展租赁市场呢?

另外,光是老百姓千家万户购房当租赁房出租行吗?从供应量上来看,明显不能满足租赁市场的巨大需求。国外是由基金、社会资金来收购这些房屋和出租,由此形成了REITS,什么叫REITS?REITS就是大家集中钱买房,然后出租收租金。美国60年代开始发展REITS,政府对基金免收企业税,防止个人再缴纳所得税组成的重复纳税,政策的鼓励使得REITS在股票市场收益率非常好,这种投资本身的风险度也是最低的。由此,REITS成了美国房地产直接投资的重要手段,占到了15%。REITS进入中国在股市上已经有了不错的表现,在中国发行REITS推进房地产租赁市场的健全也必然会有不错的预期。

通过引入REITS,还可以用基金收购工业厂房,然后由原有的使用者每年给一定的租金:“资产支持收益凭证”。这种方案已经得到了全国金融改革实验区的***戴相龙的支持,方案列入了滨海新区金融试点示范区的报告。如果这一方案得到实施的话,就可以把重资产变为轻资产,降低企业金融资本,使企业有了新的融资渠道。发行REITS会使大量资金涌进资本市场,还可以帮助解决我国资本市场大股东侵犯投资者利益的问题。