天风证券：房地产行业深度研究：租赁重生

1.海外租赁体系：税收与融资优惠加速供给，租购同权助推需求发达国家租赁体系已相对成熟，形成了以日本为代表的轻资产模式和以美、德为代表的重资产模式。市场格局方面，重点城市租金回报率多在3-5%区间，机构化渗透率均超30%。我们认为，海外市场具备贡献驱动因素，在需求端通常包括租金管制、租赁补贴、租约保护及租购同权制度，在供给端则侧重于税收优惠和融资支持。2.海外商业模式：精准把握客户，高效融资扩张，多元增值获益海外龙头住房租赁企业商业模式各具所长：日本Leopalace21采取轻资产包租模式，依托建造业务专业化运营；美国EQR与德国Vonovia采取重资产模式，精准定位客群增强盈利，并通过出售增值物业优化自身资产结构、获取增值收益。我们认为，较高的租金收益率、强大成本控制能力是海外龙头企业盈利的首要因素，高效的融资则助力企业迅速扩张，同时，良性运营下重资产企业还可出售增值物业获取利润。3.中国租赁体系：保障性租赁逐渐发力，市场化机构前景广阔我国住房租赁市场分为市场化与非市场化两类，我们估算认为，目前约有1.6亿人的租赁需求主要依靠市场化租赁满足。伴随租购并举、租售同权政策的不断落地，租赁人