浙商证券：2022年房地产中期投资策略：寻找确定性强的小而美

1.2022年地产问题不仅限于地产1）2022年政策放松持续推进，市场拐点尚未出现：2022年以来中央各部委陆续对房地产调控政策放松进行积极表态，全国累计134个城市出台超230次放松政策，但政策放松后基本面回暖仍然乏力。从15个已进行四限放松的城市情况来看，放松后的周平均成交面积普遍仅略高于放松前的成交水平，说明政策端的放松效果仍未完全传导至需求端。2）地产需求修复不应局限于地产政策：购房需求由资格、意愿和能力三方面因素决定。限购政策放松主要解决购房资格问题，限贷政策放松降低购房成本，提升居民购买力。受当前宏观经济下行与疫情反复的影响，2022年调查失业率迅速攀升，2022年前4月新增失业率高于2008年和2014年，对居民收入预期冲击较大。因此，地产需求修复不仅是地产政策的问题，政策需同时发力于稳经济、稳就业和稳收入预期。2.扭转局面的政策力度预期1）本轮周期基本面较2008年周期更差：从投资和需求两端数据来看，本轮周期房地产基本面降幅较2008年周期底部更大，且当前仍未看到拐点，下行持续时间预计将会更长；本轮周期宏观基本面也面临更严峻挑战，城镇人口与总人口增速大幅下滑、GDP增速