天风证券：房地产行业专题研究：基本面复苏的交易价值

基本面在真实复苏吗？根据我们高频数据统计，5月重点城市新房高频销售面积同比降幅相比4月收窄8pct，其中苏州、无锡、广州、上海、青岛、成都等改善明显；5月百强销售金额环比增长5.7%，销售面积环比增长18.4%；5月重点城市二手房高频销售面积同比降幅收窄10pct。量价指标交叉验证近三周基本面在真实改善，我们认为不完全是网签的滞后效应，体现疫后需求自然复苏和因城施策的共同作用。销售复苏有没有交易价值？地产股投资的传统逻辑在于政策博弈，核心假设是政策放松带来地产基本面的改善和公司业绩的兑现。前几轮宽松周期内，估值底同步政策底，领先基本面底2个月左右，且之后基本面与估值面互相验证驱动上涨。（1）12年政策边际放松，全国销售温和修复（四季度开始快速修复），PB震荡提升25%。（2）18年底因城施策边际放松，虽然基本面没有明显反应，但PB修复了近30%（政策预期+业绩高峰）。（3）20年疫情之后5-7月销售快速修复，PB于5月-8月出现一波13%的快速修复，并在7月单月修复近8%。三段小周期的启示在于资金更偏好政策弹性的博弈，追求更明确的政策信号（意味着更确定的胜率和赔率），即使在基本面不能兑