五矿证券：房地产深度报告（一）：我国历史上的七次深度调整

报告要点 1998年房地产改革的初衷在于20世纪70年代城市化进程加快，大量人口从农村迁移至城市，住房缺口迫使房屋政策转型。早在1988年，全国住房改革会议就提出了低租金、提租补贴、租售结合、以租促售等一系列措施。但1989年后，在价格闯关、居民购房意愿弱、试点未能有效解决住房短缺等问题的影响下出现了十年的延期，房改政策进入等待阶段。进入90年代后，经济进入高速增长阶段，居民购买力快速提升，政策呼之欲出，开启了房地产大周期。税改不是促成土地财政的唯一推手。1993年分税制改革与1998年房改的初衷并非建立土地财政的逻辑关系，而是将更多资源与行政权力下划地方，以更好地推动地方经济发展。经济增速目标压力迫使地方政府寻找潜在增长点，地方政府选择通过出让土地作为财政收入的一部分，不仅可以增加地方财政收入，还能满足地方投资需求，推动经济增长。从政策出发的角度看，我们认为分税制改革并不是推动土地财政的直接原因，而是市场经济下地方政府的自然选择。 自1998年房改至今，中国房地产在26年中经历了7次大规模调整，其中可分为4次正向与3次逆向调整。地产政策调整的重要驱动力分别是宏观经济波动、控制房价和稳