华创证券：房地产行业深度研究报告：有效去库存和新房销售中枢

城市住宅需求并非无限的，而是在城市有效边界内释放，新房需求来源于产业、 人口增长和基础设施改善带来的城市扩张，如果城市扩张速度放缓，则新房需 求大概率也将缩水。1）居民考虑通勤时间和购房成本来做购房决策，当与产 业区距离足够远时，居民为住宅付费的意愿大幅降低，土地做其他用途的最低 收益都大于开发住宅，即为城市的需求边界。2）新房需求主要来源于城市边 界扩张，其背后是产业、人口增长，旧产业区扩张或新产业区形成，吸引人口 聚集，带动住房需求；基础设施优化，扩张了舒适通勤时间覆盖的城市空间。