东吴证券：物业公司2024年年报的四大预测：长风破浪会有时

投资要点 预测一：收入利润增速中枢下移，回归正常商业逻辑对应增速。我们判断，随着行业步入成熟阶段，同时头部物业公司收入已具备一定体量，未来头部公司的收入增速中枢将回归至10%左右，个别优秀公司的增速仍能维持15-20%。其中，物业服务业务的收入占比将会继续提升，预计未来中枢将提升至70%左右。收入增速的放缓主要源于新拓项目增速放缓，新拓项目增速放缓源于对项目准入标准的提升，考核的重心从“量”调整为“质”，因此2023年起很多公司开始逐步退出前期拓展的部分无法盈利的项目。 预测二：利润率分化加剧，需分辨变化的驱动是“增效”还是“降本”。利润率的三大判断：1）分化将持续加剧。未来几年，非业主增值服务及社区增值服务业务发展都将较为平稳，且在收入结构中的占比也会有所下降，因此物业服务业务的利润率将主导公司整体利润率的变化。2）良性的“增效”才具备可持续性。“降本类”措施可持续性差，“增效类”举措则相对更具备可持续性（如物业服务业务毛利率的提升较管理费用或销售费用的下降更好）。3）利润率的变化是一个中期维度的变量，扭转趋势并不容易，因此我们需要特别关注利润率已经出现拐点的公司，其利润率的修复可能